北京写字楼“去中心化”加速 核心CBD高租金挤出效应显现

近日，多家机构发布了前三季度北京写字楼市场的相关数据。数据显示，金融街、中关村等核心商圈，空置率仍维持在极低水平，供求紧张带动租金上升，从而使得写字楼需求进一步外溢至非核心商圈，北京写字楼市场“去中心化”趋势明显。

根据第一太平戴维斯的预测，未来3至5年内北京将有约200万平方米的甲级写字楼供应入市，将在下一个5年期间内有效增加18%至20%的供应量，这对市场格局将产生较大影响，意味着租户将有更多选择和谈判的权利，未来北京写字楼市场很可能从房东市场转变为租方市场。

“去中心化”加速

近期发布的2018年第三季度北京写字楼租赁市场检测报告则显示，截至9月30日，北京甲级写字楼成交量324万平米，三季度当季租赁成交约134万平米。北京全市甲级写字楼空置面积共计128.3万平米，三季度当季空置率约为10.6%，环比上升1.7%。

租金方面，办法数据显示，包含物业费在内，北京三季度写字楼整体平均成交租金为13.9元/天/平米，环比上升1.2%，而乙级写字楼平均租金7.1元/天/平米，环比下降0.2%。

在整体空置率上升的背景下，核心区土地供应日益稀少，新增甲级写字楼供应量将逐年缩减，区域内部的板块调整进一步加剧，北京写字楼市场“去中心化”正在加速。

这在供需两侧的数据均有所显现，第一太平戴维斯的数据显示，2018年前三季度，以望京、亚奥、丽泽等为代表的非核心及新兴商务区写字楼市场存量，十年来首次超过了以CBD、金融街、中关村为代表的传统核心商务区存量。

而在需求端，第一太平戴维斯指出，2014年，非核心区供应量增长释放了大量办公需求，三年来非核心区吸纳量(承租量)已遥遥领先于核心区。

其中，核心商务区高租金的“挤出效应”和非核心商务区交通条件的改善，被认为是北京写字楼市场“去中心化”的两大推手。

第一太平戴维斯指出，租金成本仍是企业办公选址时的首要考虑因素。今年6月，世邦魏理仕曾发布报告称，北京金融街地段的写字楼租金水平全球第三，仅次于香港中环和和伦敦西区。非核心区的租金优势，成为了吸引写字楼需求外溢的重要因素。

实际上，北京核心商务区的写字楼供求关系向来紧张，办法数据显示，三季度中关村和金融界的写字楼空置率分别仅为1.1%和1.0%，燕莎区域空置率也仅有5.8%。

有商办地产分析人士告诉21世纪经济报道，因为受北京新版“禁限目录”、严禁在东、西、北五环和南四环以内新建写字楼项目的影响，北京核心商务区写字楼供应未来很难增加，供求紧张还会持续，价格高企的现状难以改变，写字楼需求外溢或还将持续。

同时，非核心商务区交通通达性不断提升。据了解，目前，除丽泽金融商务区外，北京各非核心商务区都至少有一条地铁线路可以通达。而联通丽泽区域的14号线和16号线也将分别于2019年、2020年贯通，届时将极大提升区域通达性和商务氛围。

转型共享办公

在市场整体发生变化的时候，北京写字楼市场的需求结构也在发生变化。

在2018年上半年，第一太平戴维斯高级董事温书阅在接受21世纪经济报道专访时表示，写字楼消费结构在近两年来发生比较大的变化，核心商圈租用面积很大一部分来源于新兴高科技、金融和互联网企业、包括联合办公的一些企业，它们对写字楼的需求都在扩张。这些企业的扩张，又给其上下游的服务业，比如咨询公司，律所、会计师事务所，带来了极大的扩张。

不过，随着政策背景和企业发展形势的变化，其对写字楼市场的影响也开始显现。

这在新兴金融企业相对集中的CND区域体现尤为明显。随着大量互联网 金融企业“人去楼空”，办法数据显示，三季度，CBD区域的写字楼租户中，非银行的金融类企业的租用面积占比从一、二季度的38%和30%，骤降至18%，带动CBD区域的写字楼空置率也从一、二季度的11.6%和11.7%，上升至12.7%。

多位分析人士均向21世纪经济报道指出，随着北京非核心商务圈的供应量将在未来几年内激增和市场需求情况的进一步变化，部分甲级写字楼开始酝酿转型，如何寻找到新的潜在需求客户，成为其中的焦点。

11月22日，中海商业旗下的商务联合办公品牌OFFICEZIP的项目负责人向21世纪经济报道介绍，中海财富中心所在的写字楼，此前10年整体租赁给了一家商业银行，租期到期后中海方面收回了写字楼，经过改造升级，将整栋写字楼整体作为共享办公空间项目开始运营。

这并非孤例，21世纪经济报道注意到，在CBD侨福芳草地、北辰世纪中心等多个传统甲级写字楼，在近期均有共享办公领域的转型尝试。

一位共享办公服务商从业人士表示，此前，北京的共享办公场所，大多集中于乙级写字楼、创意园区或改建的厂房内，而现在加速进军甲级写字楼，“既是甲级写字楼在寻求初创企业、中小企业办公需求的新的增长点，也是共享办公领域市场分化，部分企业和服务商竞争高端领域的必然选择。”

而办法数据则在上述报告中指出，传统办公市场需求在当前市场环境下已形成结构化的改变趋势，以城市更新为推动点的新办公类产品将会推动及承接符合实际市场的新客户需求。