北京住宅成交大涨写字楼租赁略显低迷

国内的房地产市场发展与房地产宏观调控政策及宏观经济环境息息相关。在三月份结束的两会上，中央政府对房地产领域的表述集中在“落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展”的论调上，2019年整体目标以“稳房价、稳地价、稳预期”为主，调控政策并没有像前两年那样层层加码，再加上较以往有所宽松的金融及信贷环境，使得一季度的楼市呈现出回暖的态势。

2019年一季度，商品住宅销售市场较2018年同期有明显反弹，该季度一手普通住宅市场新增供应达103.75万平方米，同比大涨100.1%，成交面积为94.22万平方米，同比大涨133.1%。可以看到，自去年末以来，在政策平稳、信贷放松的双重作用下，一季度楼市出现了回暖趋势，被长时间压抑的购房需求得到逐步释放。

另一个值得关注的领域是大宗投资市场。2019年一季度，北京大宗投资市场延续了去年的活跃态势，该季度共录得6宗大宗物业成交，成交金额合计高达人民币112.79亿元，主要集中在写字楼项目上。无论是外资基金还是内资机构投资者，都对北京的存量市场表现出极为浓厚的兴趣，并且投资者普遍认为优质区域的核心物业资产具有回报稳定、增值潜力巨大的特质，未来将成为投资及避险的首选。

与之对应的是，北京甲级写字楼市场在一季度表现略显低迷。在经历了多年的稳定发展之后，北京甲级写字楼市场面临进入调整周期。该季度全市未有新写字楼供应入市，市场成交及活跃度较去年四季度有所好转，但受到经济不确定等诸多因素的影响，部分租户开始调整租赁策略，谨慎扩张，导致写字楼市场需求减弱，租金增速放缓：2019年一季度，全市平均租金为人民币每平方米每月368.0元，租金指数环比微降0.2%。

报告认为，2019年北京写字楼市场的最大不确定性来自于CBD核心区中服地块与丽泽金融商务区的供应情况，如果以上两个区域的完工项目能在年内开始放量供应，预计将对全市甲级写字楼市场的格局与供求关系产生重大影响。

零售市场方面，2019年前两个月，北京全市社会消费品零售总额同比增速为3.0%，继续维持在低位水平。为鼓励零售行业健康发展、促进消费提升，一季度北京市政府出台多项利好政策，其中包括《北京市2019年促消费稳增长措施》《关于鼓励发展商业品牌首店的若干措施》等鼓励、促进消费的举措，以期推动首都消费市场国际化、品质化发展，进一步激发全市的消费水平再上一个台阶。

高端住宅租赁市场保持稳健发展态势，2019年一季度，全市服务式公寓平均租金达人民币每平方米每月255.5元，租金指数环比、同比分别上升0.4%、7.7%；高端公寓平均租金达到人民币每平方米每月172.2元，租金指数环比微降0.1%，同比上升4.5%；高端别墅平均租金为人民币每平方米每月130.7元，租金指数环比微降0.2%、同比上涨6.5%。

展望2019年的房地产市场走势，可以预见，中央将继续坚持房地产调控长效机制的长远发展，维护房地产市场平稳运行，在短期内政策不存在放开的可能性，但会给予地方更多的政策主导权。同时在金融、货币及信贷层面，2019年较去年将会有所调整，金融层面整体更倾向于保持合理的流动性，为购房者创造更为宽松的信贷环境。第一太平戴维斯据此判断，2019年北京整体房地产市场较2018年将有所改善，市场回暖态势将越发明显。