严区海：北京写字楼市场大数据与大环境分析

5月25日下午，由新华网、选址中国、北京经开•国际企业大道Ⅲ、北京经开•壹中心联合主办的“北京城市副中心&经济技术开发区”双重地缘区域价值论坛在北京经开•国际企业大道Ⅲ成功举办。

　　戴德梁行北中国区写字楼企业服务部高级董事严区海出席活动，并做题为《北京写字楼市场大数据与大环境分析》的演讲，具体内容如下：

　　我稍后的话题主要聚焦写字楼市场的话题来讲一下北京过去的几年，甚至十年的发展，也包括对于未来的预测。

　　第一，我们是北京写字楼市场存量，这是概念性的东西。我不知道大家有没有想过，北京整个用于出租北京市区写字楼的存量有多大，甲级占多少，乙级占多少，这是很简单的问题，但是我想可能不一定立刻有人回答出来。这个数据是这样的，北京的整个甲乙级存量是1751万平方米，甲乙级的区分你可以大致把它认为是五五分，一半是甲级，一半是乙级，这是整个北京的一个划分。单一产权占了80%，这跟我们二线城市有非常大的区别。单一产权是指不是小业主产权，数据库里只要有小业主就视作非单一产权。

　　我们看第一季度写字楼租金的表现，租金方面最贵的写字楼是哪里呢？就是宇宙的中心，北京金融街。金融街的租金有多贵呢？香港是全世界最贵的几个商务区，跟香港终环的写字楼非常接近，从租金方面如果按人民币来比的话。所以金融街的租金应该是全世界在商务区里可以排到前五，非常贵，660块钱/平米/月不含管理费，换成人民币21点几，比我们大部分商业街铺要贵很多。但是同样来讲，它的空置率是多少呢？2.7%，2.7%是什么样市场呢？我们叫做业主说了算的市场。我再讲一下刚才陈总提到的中关村，中关村的空置率也竟然只有2.6%，北京这个城市从写字楼来区分大家会发现西区是一个绝对的业主说了算的市场，因为空置率一个2.6%，一个2.7%。那么东区中央商务区是北京重大的一个写字供应区，它的空置率其实比较高的，8.1%。整个全市来讲是比较高的。那么同样亚奥和望京酒仙桥属于新兴的商务区，其实它的空置率也比较高，大家看到这两个区域，一个是25%，一个是望京11%。

　　所以北京这样一个格局可以看到整个产业企业的动态是怎么动态呢？一个金融街是饱和区域，非常饱和。但是金融街区域的客户又不愿意离开，为什么？因为黏性非常大。所以北京来讲IT产业有两个中心，一个是中关村，这是完全不用说第二次的。第二个中心是望京酒仙桥，望京酒仙桥新兴互联网企业发展很多，比如我们知道美团网总部在望京，大家知道美团网下来租赁面积多大吗？现在有5万平方米，非常夸张，在五年前美团我觉得估计有2000平米的面积。这是整个甲级写字楼的状况。

　　全市的空置率6.6%，什么概念呢？全中国不算香港的话，我们空置率最低的城市应该是北京，空置率只有6.6%，深圳可能跟北京差不多，但是这个数字不是深圳高一点就是北京高一点，非常接近。但是我们的空置率比上海要低很多。同样来讲租金方面，租金的同比跟一年前相比2%的增长，环比跟上一季度比0.3%可以认为没有任何变化。

　　这是甲级租金的情况，我就讲一些重点。大家看跟三个月前比都变化不多，跟三年前比特别有意思，租金增长最快的发生在哪个区呢？发生在中关村，中关村增长了28%，为什么？因为中关村一个是过去三年、五年全中国的IT，因为北京是全中国最大的高科技中心，所以全中国的投资机构全都进入了北京，那北京的中关村过去三年的供应量非常少，造成租金增长非常大的量，28%的量，当然跟北京房价增长相比可以忽略不计，三年增长28%。第二个区域增长比较快的是东二环，也是因为供应量的问题。写字楼的租金比起北京的房价比增长率比较低了，所以我跟我的客户讲不算太惊讶。

　　这是空置率的变化，我不知道大家有没有知道一些历史原因，我们看到空置率的增加、减少一直到现在目前是这个趋势。

　　乙级写字楼空置率10%，说明乙级更加激烈，环比变化都很小，跟上个季度比起来降低了0.8%，跟一年前比起来降低1.5%。

　　有效租金，超甲级、乙级的话跟三年前比起来甲级增长了8.4%，其他的像超甲级的变化不大，包括乙级也是这样的。我们整个空置率说明什么呢，现在是2017年的5月份，北京在2012年有一个急速增长一年租金翻倍之后一直保持一个稳定，下一步租金是向下走还是向上走还是平稳，不知道大家作为同行有没有什么看法？我们是这样看的，第一个北京未来的供应量是比较大的，但是我们相信租金整体是稳定的，但是对于一些大宗租赁的案例应该会给一些很多很激进的免租期和装修期。比如在三五年之内，北京租赁大的成交案例很少会给很夸张的免租期、装修期，比如给你两个月装修期、三个月装修期，基本没有免租期，但是我能觉得由于很多供应出来之后，极可能业主会给一些极端的优惠条件。比如说给你六个月的装修期，给你十个月，十一个月的免租期，这也有可能的。在北京的极端市场，我们在2009年金融危机的时候，我们谈很多客户，三年中间有一年是免交租金的。有过这样一些案例。

　　我们第一季度入市的情况，第一季度最重要的项目是国贸三期B座，作为北京高端超甲级写字楼入市，B座用六个月就消化没了，到现在马上就入驻了，有一部分客户已经开始装修了，空的面积几乎是10%，其他都被出租了。所以这个说明整个高端市场其实更少。

　　这个柱状图是显示我们未来从2017年到2021年北京整个甲级写字楼的供应量，主要集中在甲级。你看到这个数字说明对市场的压力很大，为什么呢？北京的存量是1500万，但是未来五年供应量是728万平方米，这是比较大的压力。2017年的供应量也很大，所以这是对整个北京的压力。

　　北京中服地块，大家都知道中服地块是北京新的一个象征，跟大家再讲一下中服地块目前的状况。现在是5月份，到明年这个时候5月份，一年的时间会有三个楼入驻，一个是正大，大概有十几万平方米，一个是三星，就是三星集团自己盖的楼，大概有4万到5万平方米，还有一个楼是中国人寿金融中心，这个体量没有记错是8万平米，这三个楼会作为第一批入市的中服地块写字楼入市，我们就等待入市。

　　中服地块在未来的五年会高速发展，会变成北京另外一个象征。因为北京的最高楼，中国尊就坐落中服地块的核心区，而且中国尊也是可以出租的。

　　整个回顾市场变化不是太大，第一季度租金没有发生太大的变化。北京目前还有一个动向，北京写字楼租金跟商业比表现比较好，跟酒店营收租金比起来也比较好，所以北京过去几年做一件事情，就是所谓的商场改写字楼，通过这个改动可以增加一个租金的提升。比如说盈科中心的商城改成写字楼它的租金其实是有相当大的增长，至少30%-40%。另外一个趋势是酒店改成写字楼，现在有很多的项目在做。

　　简单说一下，亦庄的空置率是20%，有效租金甲级，我只说的是甲级，162元/平米/月。

　　通州从我们看到整个通州核心区的规划，有很多幢写字楼，但是第一幢应该在2019年左右才会竣工，这一年内对北京写字楼市场没有太大的冲击。

　　下面简单讲北京产业园区的状况，整个产业园区存量是1400万平方米，这个数字很大。平均租金的报价是162元/平米/月，空置率12.8%，这比写字楼是高的。存量可以看到一个数据，最大的存量出现在亦庄，亦庄占21.6%，第二是中关村占21.1%，这是整个产业园区领域的存量。供应量的表示，整个园区年供应量亦庄的数据。我们对租金的判断，从数据上来讲，应该说从租金方面产业园区的压力应该更大，尤其在亦庄的压力更大。

　　对几个园区的分析，最成熟的产业园区显然是中关村、望京比较核心的产业园区，亦庄是在发展中的区域。空置率亦庄是20%，略高于市场平均值。我们主要的产业，其实北京的产业园区吸纳量还是来自IT。

　　我们的展望，政府大力扶持产业的蓬勃发展。我们觉得驱动力来自于疏解非首都的核心功能，这是对产业园区的回顾。

　　最后再看亦庄一个商圈的状况，亦庄产业园区存量312万平方米，非常大的数字。这是等于平均值80到90个写字楼的体量。新供应量140万，平均租金110块钱每平米每月，同样空置率是22.2%，但是我个人自己看到，供应量比较大，售价比较高的原因是供应量比较大，长期亦庄这个位置有购买的需求，亦庄也是比较好的选择，因为整个商务环境是非常好的。

　　今天我的所有演讲就到这里。谢谢大家！